حفاظت از بنا‌های تاریخی اراک با استفاده از حق انتقال توسعه

ساجده محبیان سرپرست پایگاه ملی بازار سنتی و تاریخی اراک می‌گوید: رویکرد‌های نوین شهرسازی تلاش می‌کنند میان توسعه شهری و حفاظت از منابع ارزشمند طبیعی و تاریخی تعادل برقرار کنند. در این میان، رویکرد‌های بازارمحور به عنوان یکی از دیدگاه‌های مؤثر در برنامه‌ریزی شهری مطرح شده‌اند که با استفاده از سازوکار‌های اقتصادی و ظرفیت‌های بازار، ابزار‌هایی کارآمد برای مدیریت توسعه شهری فراهم می‌کنند.

 

یکی از مهم‌ترین ابزار‌های بازارمحور در زمینه حفاظت از اراضی ارزشمند شهری، سازوکار انتقال حق توسعه (Transfer of Development Rights) یا TDR است. در این روش، حفاظت از زمین از طریق انتقال حقوق توسعه از یک محدوده به محدوده‌ای دیگر صورت می‌گیرد. به بیان دیگر، مالکان اراضی می‌توانند حق توسعه مربوط به ملک خود را از زمین جدا کرده و آن را به فروش برسانند. خریداران این حقوق معمولاً مالکان اراضی در مناطقی هستند که امکان افزایش تراکم ساختمانی برای آنها وجود دارد و از این طریق می‌توانند ظرفیت ساخت‌وساز خود را افزایش دهند. 

 

شهر اراک نیز دارای باغات قدیمی و ارزشمندی در محدوده‌ها و سکونتگاه‌های پیرامونی مانند کرهرود، سنجان و برخی اراضی باغی حاشیه شهر است که بخشی از هویت طبیعی و تاریخی این شهر را شکل می‌دهند. در سال‌های اخیر، افزایش ارزش زمین و گسترش ساخت‌وساز باعث شده است که این باغات با خطر تغییر کاربری و تخریب مواجه شوند. از سوی دیگر، اراک دارای مجموعه‌ای از بنا‌ها و فضا‌های تاریخی ارزشمند در محدوده مرکزی شهر، از جمله بازار تاریخی اراک، مدرسه سپهداری، خانه‌های تاریخی و گذر‌های قدیمی است که به دلیل فرسودگی کالبدی، کاهش سرمایه‌گذاری و فشار‌های توسعه شهری نیازمند حفاظت و احیا هستند. 

 

در چنین شرایطی، استفاده از ابزار انتقال حق توسعه می‌تواند به عنوان راهکاری عملی برای حفاظت از باغات و بنا‌های تاریخی شهر اراک مطرح شود. در این رویکرد، اراضی باغی و بنا‌های تاریخی به عنوان مناطق فرستنده حق توسعه در نظر گرفته می‌شوند و در مقابل، برخی مناطق مستعد توسعه و نوسازی شهری می‌توانند به عنوان مناطق گیرنده این حقوق عمل کنند. به نظر می‌رسد ارزش افزوده ناشی از توسعه در برخی بخش‌های شهر اراک به اندازه‌ای است که می‌تواند انگیزه اقتصادی لازم برای خرید حق توسعه و در نتیجه حفاظت از باغات و بنا‌های تاریخی را فراهم کند. نتایج تحلیل‌ها نیز نشان می‌دهد که هرچه میزان ارزش مازاد ناشی از انتقال حق توسعه بیشتر باشد، احتمال موفقیت و کارایی این ابزار در حفاظت از اراضی و بنا‌های ارزشمند شهری افزایش خواهد یافت. 

 

برای عملیاتی شدن TDR در اراک، نخستین گام شناسایی و تعیین دقیق مناطق حفاظت (Sending Areas) و مناطق پذیرنده توسعه (Receiving Areas) است. در مناطق حفاظت، هدف اصلی جلوگیری از تغییر کاربری و تخریب است؛ بنابراین باغات ارزشمند پیرامونی و همچنین بنا‌های تاریخی شاخص و محدوده‌های دارای ارزش در بافت مرکزی می‌توانند در این دسته قرار گیرند. در مقابل، مناطق پذیرنده باید در پهنه‌هایی انتخاب شوند که زیرساخت‌های شهری، دسترسی مناسب به شبکه معابر، ظرفیت خدماتی و امکان کنترل اثرات تراکم‌پذیری را داشته باشند. این انتخاب باید به گونه‌ای باشد که هم انگیزه اقتصادی کافی برای توسعه‌گران ایجاد کند و هم پیامد‌های منفی مانند فشار بر ترافیک، کمبود خدمات و افت کیفیت زندگی به حداقل برسد. 

 

گام دوم، تدوین ضوابط شفاف برای میزان انتقال‌پذیری حق توسعه است. این ضوابط باید مشخص کند هر قطعه در منطقه فرستنده چه مقدار حق توسعه قابل انتقال دارد و این حق چگونه محاسبه می‌شود؛ برای نمونه می‌توان آن را بر اساس تراکم پایه، مساحت زمین، یا ارزش‌های اکولوژیک و تاریخی تعیین کرد. همچنین لازم است سقف افزایش تراکم در مناطق گیرنده مشخص و در طرح‌های توسعه شهری تثبیت شود تا این ابزار به جای ایجاد بی‌نظمی، به مدیریت کنترل‌شده رشد شهر کمک کند. علاوه بر این، ایجاد بانک حق توسعه یا نهاد واسط می‌تواند نقش مهمی در تسهیل معاملات، کاهش ریسک و شفافیت بازار TDR ایفا کند؛ به‌ویژه در شرایطی که مالکان خرد یا توسعه‌گران کوچک توان مذاکره و معامله مستقیم را ندارند. 

 

از سوی دیگر، پیوند دادن TDR با برنامه‌های احیا و بازآفرینی شهری در بافت مرکزی اراک می‌تواند اثربخشی این ابزار را افزایش دهد. به این معنا که انتقال حق توسعه صرفاً به حفاظت منفعلانه محدود نشود، بلکه منابع حاصل از آن به سمت مرمت، بهره‌برداری سازگار و ارتقای کیفیت محیطی سوق داده شود.

 

برای نمونه، در مورد بازار تاریخی و گذر‌های قدیمی، می‌توان با تعریف پروژه‌های احیا و تشویق سرمایه‌گذاری خرد، ضمن حفظ ارزش‌های تاریخی، رونق اقتصادی مرکز شهر را نیز تقویت کرد. همچنین در مورد باغات، می‌توان با تثبیت کاربری و حمایت از فعالیت‌های سازگار مانند گردشگری شهری، کشاورزی شهری یا کاربری‌های فرهنگی-تفریحی کم‌تراکم، انگیزه حفظ را برای مالکان افزایش داد. 

 

در نهایت، موفقیت TDR در اراک نیازمند هماهنگی نهادی و پذیرش اجتماعی است. میراث فرهنگی، شهرداری، اداره راه و شهرسازی و سایر نهاد‌های مرتبط باید در قالب سازوکاری واحد، هم در تعیین پهنه‌ها و هم در نظارت بر اجرای ضوابط همکاری داشته باشند. اطلاع‌رسانی دقیق به مالکان و توسعه‌گران، تضمین حقوق مالکانه و پیش‌بینی مشوق‌ها و ضمانت‌های اجرایی، از جمله اقداماتی است که می‌تواند اعتماد به این ابزار را افزایش دهد. بدین ترتیب، انتقال حق توسعه می‌تواند به عنوان راهکاری بازارمحور و در عین حال مدیریت‌شده، به کاهش فشار ساخت‌وساز بر باغات پیرامونی و حفاظت فعال از بنا‌ها و فضا‌های تاریخی اراک کمک کند و مسیر توسعه شهری را به سمت پایداری و حفظ هویت شهری هدایت نماید.